Inwestycja w nieruchomości pod wynajem– czy jest bezpieczna i dochodowa? Analiza opłacalności

Na przestrzeni ostatnich 15 latroczna stopa inflacji wyniosła 2 procent, a ceny zanotowały wzrost mniej więcej na poziomie 36 procent. Oznacza to, że oszczędności, których nie zainwestowaliśmy straciły aż 1/3 wartości.

Inwestycja kapitału daje możliwość jego pomnażania lub lokaty pieniędzy na poziomie przynajmniej minimalnego zysku. Środki finansowe można zainwestować m.in. w nieruchomości, złoto, akcje giełdowe czy lokaty terminowe. Teoretycznie rzecz biorąc każda z tych inwestycji powinna przynieść zysk przewyższający stopę inflacji. Jak jest w praktyce?

Ile można zarobić na inwestycji w nieruchomości, a ile na pozostałych rynkach?

W co inwestować w 2020 roku – inwestycja w czasie kryzysu

W obliczu pandemii trudno prognozować potencjalne zyski z inwestycji. Sytuacja jest na tyle nowa, dynamiczna i niestabilna, żetrudno jest stworzyć rzetelne modele prognostyczne.

Można jednak przeanalizowaćostatnie 15-lecie, w którymświat mierzył się już zpoważnym kryzysem finansowym. Analiza pozwala przybliżyć zachowania rynku w recesji.

Inwestycja w nieruchomościpod wynajem –analiza opłacalności na podstawie danych z okresu 2005-2019

Ceny nieruchomości kształtowane są przez wiele czynników: lokalizacja nieruchomości, jej wielkość, standard wykończenia, stan techniczny czy prawny. Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę te najbardziej znaczące tj. lokalizacja i wielkość nieruchomości, nieco łatwiej zorientować się w trendach cenowych panujących na całym rynku.

Tym samym, aby obliczyć opłacalność zakupu nieruchomości pod wynajem, przeanalizowano zmiany cen za m2 mieszkania w latach 2005-2019 na 17 lokalnych rynkach mieszkaniowych. Do analizy zastosowano podział, jaki w statystykach stosuje NBP i w związku z tym w pierwszej grupie znalazły się większe miasta tj.np. Gdańsk, Kraków, Warszawa, Wrocław, w drugiej zaś znalazły się mniejsze ośrodki miejskie (niegdyś będące ośrodkami wojewódzkimi) tj. np. Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Lublin, Szczecin oraz Zielona Góra.

Rysunek 1. Średnie ceny transakcyjne za mkw na polskich rynkach mieszkaniowych w latach 2005-2019

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych udostępnionych przez Narodowy Bank Polski

W drugim kwartale 2006 roku (hossa) nastąpił potężny wzrost cen nieruchomości, szczególnie jeśli chodzi o duże miasta, w których średnia cena mieszkań wzrosła blisko o 100 procent. W mniejszych ośrodkach również zanotowano wzrost, ale na nieco niższym poziomie ok. 60-70 procent.

Wzrosty cen mieszkań w latach 2006-2007 były prognozowane. Spadki, jakie po nich nastąpiły, wynosiły od kilkunastu do około 30 procent – można je uznać za stosunkowo niewielkie biorąc pod uwagę dostępność kredytów i czynniki makroekonomiczne.

W 2017 roku na rynku mieszkaniowym ponownie pojawiły się wzrosty cen. W zależności od miasta, w latach 2017-2019 wynosiły średnio od kilku do kilkunastu procent w skali roku. Wzrosty cen mieszkań w mniejszych ośrodkach przebiły te z czasów hossy – w 2017 roku w małych ośrodkach, natomiast w większych 2 lata później.

Czy kupno mieszkania pod wynajem się opłaca? Jaka jest dochodowość takiej inwestycji?

Biorąc pod uwagę przytoczone analizy, średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym wzrosły łącznie mniej więcej 2,5-krotnie. Mieszkanie kupione w 2005 roku za 100 tysięcy złotych, po 15 latach można było sprzedać za 250 tysięcy złotych.

Dlaczego inwestycja w nieruchomość pod wynajem jest opłacalna?Ponieważ zapewnia zysk wynikający ze wzrostu wartości nieruchomości, ale też comiesięczne dochody z wynajmu. Ich wielkość w latach 2018 i 2019 wynosiła średnio od około 4,5 do blisko 6 procent rentowności najmu netto, czyli rocznej stopy zysku uwzględniającej czynsz, podatki i około miesięczny pustostan.

Podsumowując, w latach 2005-2019,średnia rentowność najmu wahała się od około 4 do nawet 10 procent rocznie (w zależności od lokalizacji i konkretnego roku).

Ze względu na tak dużą rozpiętość danych, na potrzeby analizy przyjęto, że we wspomnianym 15-letnim okresie rentowność najmu w największych miastach wynosiła średnio 5 procent. Jest to spore uproszczenie, ale nie wpływa na główne wnioski płynące z analizy –  w analizowanym okresieinwestycja w nieruchomości wpadła najlepiej w porównaniu z inwestycją w złoto, lokaty i akcje.

Średnia stopa zwrotu z inwestowania w nieruchomości, mierzona wskaźnikiem CAGR[1], wyniosła 11,64 procent dla rynku pierwotnego i 11,38 procent dla rynku wtórnego. Odpowiednio 6,38 i 6,14 procent średniego zysku to efekt wzrostu wartości mieszkań – pozostałą część rocznego dochodu zapewnił czynsz najmu. Natomiast całkowite zyski, po 15 latach trwania inwestycji, przekroczyły zainwestowane kwoty (zapłacone ceny mieszkania) o 421,5 procent (rynek pierwotny) i 403,87 procent (rynek wtórny).

Rysunek 2. Skumulowany zysk z inwestycji w nieruchomość pod wynajem w latach 2005-2019

Źródło: opracowanie na podstawie własnych obliczeń

Inwestycja w złoto, akcje i lokaty  a inwestycja w nieruchomości – zestawienie opłacalności w latach 2005-2019

Tabela poniżej przedstawia zestawienie opłacalności różnych form inwestowania (nieruchomości, złoto, akcje, lokaty). Od razu widać, że inwestycja w nieruchomości była w latach 2005-2019 najbardziej opłacalnym sposobem lokowania kapitału. Na drugim miejscu znalazło się złoto, a na trzecim 12-miesięczne lokaty terminowe. Akcje giełdowe w ostatnich 15 latach nie zdołały nawet zabezpieczyć kapitału przed inflacją. Natomiast skutecznie ochroniły przed nią lokaty z 12-miesięcznym terminem zapadalności.

Rysunek 7. Zestawienie opłacalności inwestowania w nieruchomości, złoto, akcje oraz lokaty terminowe w latach 2005-2019

Źródło: opracowanie własne na podstawie przeprowadzonych badań

Rysunek 8. Wykres przedstawiający skumulowane zyski z inwestycji w nieruchomość pod wynajem, złoto, akcje oraz lokaty w latach 2005-2019

Źródło: opracowanie własne na podstawie przeprowadzonych badań

Inwestycja w nieruchomość na wynajem – jak jeszcze można na niej zarobić?

• Kupno większej nieruchomości i podział na mniejsze lokale

Zakup większej nieruchomości i jej podział na mniejsze, niezależne lokale mieszkanie to kolejny popularny sposób inwestowania.

Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym można znaleźć oferty lokali, które, odpowiednio przebudowane lub podzielone, mogą stanowić osobne lokale użytkowane, nadające się do wynajmu dla kilku niezależnych osób.

Przy tej formie inwestycji należy pamiętać o tym, że lokal musi zostać podzielony zgodnie z obowiązującymi normami budowlanymi i w uzgodnieniu z deweloperem lub spółdzielnią. Lokatorzy muszą zostać wyposażeni w osobne łazienki, podstawowe sprzęty, najlepiej również aneks kuchenny. Inwestując w tego typu nieruchomość należy więc doliczyć koszty związane właśnie z podziałem nieruchomości (dobrze, by robił to specjalista z uprawnieniami), oraz jego wyposażeniem.

Mimo tych wydatków ogólny rozrachunek może przynieść spory zysk w stosunku rocznym – duży popyt na małe lokale sprawia, że podział dużego lokalu na mniejsze, okazuje się lukratywną inwestycją przynoszącą dochody w długoterminowym okresie.

• Inwestycja w nieruchomość pod najem krótkoterminowy

Najem krótkoterminowy w ostatnich latach stał się niezwykle popularny, a w czasach koronawirusa jest jedną z bezpieczniejszych opcji dla turystów. Tym samym jest też ważną i rosnącą w siłę gałęzią inwestycyjną. To, jakie zyski może przynieść, zależy jednak od kilku czynników, spośród których najważniejszym jest lokalizacja podnajmowanego lokalu.

Najbardziej opłacalną formą inwestycji w nieruchomość pod najem krótkoterminowy będzie zakup mieszkania w dużym mieście lub w miejscowości turystycznej. Wtedy popyt będzie wyższy, a zysk z najmu większy.

Planując inwestycję należy wziąć pod uwagę nie tylko wkład na zakup mieszkania, jego ewentualny remont lub wyposażenie, ale również miesięczne koszty stałe wynikające z opieki i obsługi nieruchomości oraz jej większej eksploatacji (należy ją odświeżać i remontować częściej niż mieszkanie na wynajem długoterminowy).

Jeśli jednak jesteśmy przygotowani na ten rodzaj usługi, zyski z inwestycji mogą być naprawdę spore – stawka wynajmu na krótki okres jest wyższa niż w przypadku najmu długoterminowego. Jeśli nieruchomość będzie podnajmowana stale lub przez większość część roku z pewnością przyniesie konkretne zyski.

[1]CAGR, czyli Compound Annual Growth Rate, to skumulowany roczny wskaźnik wzrostu badanej wielkości, na przykład zysku z inwestycji. Szacując wzrost wartości przy pomocy CAGR roczne wzrosty wartości dodaje się do wartości bazowej kolejnego roku.

[2]Wskaźniki opłacalności inwestowania w lokaty terminowe obliczono przy założeniu, że inwestor trzymał środki na lokacie 12-miesięcznej aż do dnia jej zapadalności, a następnie od razu otwierał nową lokatę roczną z oprocentowaniem, odpowiadającym średniemu oprocentowaniu najlepszych, dostępnych  w danym momencie, ofert lokat bankowych; taką operację powtarzał na początku każdego roku w latach 2005-2019.